Heredar una vivienda en Málaga es, para muchas familias, un trámite que llega en el peor momento y con una factura inesperada. Además del impuesto de sucesiones, que en Andalucía suele quedar muy reducido para los familiares directos, el Ayuntamiento cobra el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la conocida como plusvalía municipal. Desde finales de marzo, la ordenanza fiscal de la ciudad incluye una bonificación específica para quienes heredan la vivienda habitual del fallecido, con porcentajes que pueden llegar al 95 % de la cuota. Esta es la guía para entender a quién alcanza, cuánto se rebaja y qué obligaciones conlleva.

Qué ha cambiado y desde cuándo

El Ayuntamiento de Málaga modificó su Ordenanza Fiscal número 5, la que regula la plusvalía, para incorporar una bonificación en las transmisiones por causa de muerte de la vivienda habitual. Los cambios se publicaron en el Boletín Oficial de la Provincia el 26 de marzo de 2026 y son efectivos desde el día siguiente. La información pública se abrió en enero y concluyó sin alegaciones, por lo que el texto aprobado no sufrió modificaciones durante la tramitación.

La medida responde a una demanda frecuente de las familias: que la plusvalía no obligue a vender la casa heredada, sobre todo cuando el heredero vivía con el fallecido y la vivienda es, además, su propio hogar.

Quién puede beneficiarse

La bonificación alcanza a los descendientes y adoptados, a los cónyuges y a los ascendientes y adoptantes del fallecido. Es decir, el núcleo familiar más directo. Se aplica a la vivienda habitual del causante, no a segundas residencias, locales ni solares.

Cuánto se rebaja según los casos

La ordenanza distingue dos grandes situaciones.

• Herederos que no convivían con el fallecido: la bonificación es del 37,5 % de la cuota íntegra, siempre que el valor catastral de la vivienda no supere los 150.000 euros.
• Herederos que convivían de forma ininterrumpida con el fallecido al menos los dos años anteriores a su muerte: la rebaja es mayor y se escalona según el valor catastral.

Para este segundo grupo, la escala es la siguiente:

• 95 % si el valor catastral llega hasta 100.000 euros.
• 80 % hasta 150.000 euros.
• 70 % hasta 200.000 euros.
• 50 % hasta 250.000 euros.
• 25 % por encima de 250.000 euros.

El valor catastral que cuenta es el de la vivienda, no el de mercado, y suele ser sensiblemente inferior al precio por el que se compraría o vendería hoy en Málaga. Conviene consultarlo en el recibo del IBI o en la sede electrónica del Catastro antes de hacer cálculos.

Colectivos con un trato más favorable

La ordenanza prevé además una bonificación del 95 % con independencia del valor catastral para determinados colectivos que convivían con el fallecido: pensionistas, personas desempleadas inscritas como demandantes de empleo, menores de 30 años, personas con gran incapacidad y víctimas de violencia de género. Para acceder a este tramo, los ingresos de la persona beneficiaria y de quienes conviven con ella no pueden superar 1,7 veces el IPREM anual calculado a catorce pagas, con ajustes previstos para determinadas pensiones.

Los requisitos que hay que cumplir

La rebaja no es automática. Hay que pedirla y mantener ciertos compromisos:

• Solicitud en plazo: debe presentarse en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide la prórroga.
• Compromiso de no vender: el heredero no puede transmitir por negocio entre vivos el derecho adquirido durante los dos años siguientes a la adquisición.
• Estar al corriente: es necesario no tener deudas municipales con el período voluntario vencido.
• Domiciliación: los tributos periódicos del beneficiario deben estar domiciliados en una cuenta bancaria.

Qué pasa si se vende antes de tiempo

El incumplimiento del compromiso de no transmisión tiene consecuencias claras. Quien venda la vivienda dentro de los dos años pierde el beneficio, debe ingresar la parte que se le había bonificado más los intereses de demora y tiene que comunicar la transmisión al Ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles. Por eso conviene valorar con calma si la familia necesita vender a corto plazo antes de acogerse a la bonificación; a veces compensa más pagar la plusvalía completa y vender cuando sea necesario que comprometerse a conservar la casa.

Un ejemplo para orientarse

Imaginemos una vivienda con un valor catastral de 90.000 euros heredada por una hija que vivía con su madre desde hacía más de dos años. Entraría en el tramo del 95 %, de modo que pagaría solo el 5 % de la cuota que resulte. Si, en cambio, la heredera residía en otra ciudad y no convivía con la fallecida, la rebaja sería del 37,5 % y pagaría el 62,5 % restante. La diferencia entre ambos casos puede ser de miles de euros, de ahí la importancia de acreditar la convivencia con certificados de empadronamiento.

Documentación y consejos prácticos

Para pedir la bonificación suele hacer falta el certificado de defunción, el testamento o la declaración de herederos, la escritura o nota simple de la vivienda y la acreditación de la convivencia mediante el padrón. Los trámites pueden realizarse a través de la sede electrónica municipal, y quien tenga dudas sobre qué tramo le corresponde puede preguntar en las oficinas de atención al ciudadano o en la gestoría que lleve la herencia.

Conviene recordar que esta guía describe la ordenanza tal y como se publicó en marzo; cualquier particularidad del caso concreto debe confirmarse con el Ayuntamiento o con un profesional antes de presentar la solicitud.

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