Málaga se posiciona como el motor económico de Andalucía y el principal foco de inversión inmobiliaria, dado que la situación sanitaria experimentada a consecuencia del Covid-19 ha servido a la ciudad como reflexión para renovar su estrategia a medio plazo. Esta es una de las principales conclusiones del informe Visión 2020 Mercado Inmobiliario de Málaga, elaborado por Savills Aguirre Newman, que realiza un completo análisis de los principales segmentos del mercado inmobiliario en la capital de la Costa del Sol, como oficinas, retail, logístico, hoteles, centros comerciales y activos alternativos.

La provincia de Málaga mantiene durante los últimos años el mayor dinamismo de la comunidad autónoma, en lo que a índices económicos se refiere, constatando su atractivo para todo tipo de inversores. La provincia es un imán de empleo y se alza como la tercera zona con mayor creación de empresas tras Madrid y Barcelona y la primera de Andalucía. El sector residencial de Málaga está más profesionalizado y enfocado al cliente y es clave para la recuperación económica, pues sigue atrayendo a todo tipo de perfiles de inversores de diferentes nacionalidades.

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De hecho, Málaga lidera el mercado residencial andaluz, con más de 8.700 viviendas que representan más del 47 % del total de la comunidad autónoma, para satisfacer a la demanda insatisfecha que busca nuevos desarrollos en la ciudad. El año 2019 estuvo caracterizado por la puesta en marcha de grandes desarrollos de obra nueva y la oferta inicial se concentró en los distritos de Puerto de la Torre-Teatinos (2.454 viviendas), Carretera de Cádiz (596 viviendas), Málaga Este (462 viviendas) y Rincón de la Victoria (450 viviendas).

En cuanto al precio medio de la vivienda plurifamiliar en 2019, en Málaga creció un 18 % con respecto a 2018, alcanzando los 307.635 euros, con un valor medio de repercusión de 2.425 euros. El proyecto Málaga Towers impulsó considerablemente el precio medio de repercusión del distrito Carretera de Cádiz hasta los 3.786€/m², situándolo en el primer puesto de la ciudad, seguido del distrito Centro y Málaga Este, con 3.092€/m² y 2.731€/m², respectivamente.

Málaga posee unas bases sólidas que le ayudarán a conseguir una rápida recuperación tras la crisis del Covid-19, con grandes niveles de liquidez en el mercado, apetito inversor y capacidad financiera.

Además, el Build to rent se presenta como la gran oportunidad de promocionar un alquiler de calidad y despierta el interés por parte de los grandes grupos.

En línea con esto, la firma, que comercializa en la actualidad aproximadamente 215.000 m² de terreno edificable en Málaga capital, señala que la administración municipal ha dado viabilidad mediante aprobación definitiva de 10 ámbitos urbanísticos a más de 2.000.000 m² de techo edificable que incluyen 12.265 viviendas libres previstas. Así mismo, en la actualidad 8 ámbitos urbanísticos adicionales se encuentran en tramitación. Esto supone 1.000.000 m² adicionales que incluyen 5.063 viviendas libres más previstas a medio-largo plazo.

Oficinas

En cuanto al segmento de oficinas, Visión 2020 destaca que la disponibilidad mantiene la tendencia de descenso iniciada en 2015 y se sitúa en un 4,88 %, frente al 8 % registrado en 2019. De hecho, la zona prime cuenta con apenas el 2,5 % de espacios vacíos. Estas cifras contrastan en comparación con los datos de Sevilla, con un parque de oficinas que casi triplica en volumen y una disponibilidad en torno al 25%.

Este descenso en el volumen de superficie disponible mantuvo las rentas en fase expansiva durante 2019 a un ritmo moderado, asociado con la ralentización de la contratación. La renta media de cierre se situó en 10,80€/m²/mes, lo que representa un crecimiento interanual del 1,4 %. Los precios más elevados continúan registrándose en la zona prime de la ciudad (centro histórico y zona de influencia), con máximos de rentas superiores a 18,5 €/m²/mes.

No obstante, el informe apunta que Málaga está presente en el mapa nacional de operaciones de rentabilidad por la llegada de capital internacional, que eleva la confianza de los inversores en una plaza con claro recorrido de crecimiento. Por otro lado, la posible entrada de desarrolladores de suelo a riesgo y las alianzas entre promotores locales y fondos internacionales especializados en oficinas permitirán la ejecución de los proyectos previstos, con el objeto de poner el producto en venta una vez alcanzado un nivel de ocupación óptimo. En los últimos 12 meses se han registrado tres operaciones en rentabilidad con players que anteriormente no mostraban interés.

A la espera de ver cómo afecta el teletrabajo a los modelos de oficina, el espacio flexible ha aterrizado en Málaga y la gestión profesionalizada de los edificios se posiciona, por los requisitos de implantar medidas covid free y adaptar los espacios a la nueva normalidad. La necesidad de actualización del parque de oficinas adaptado a las exigencias actuales posicionará los nuevos proyectos que se desarrollen, dada la fuerte demanda detectada, la necesidad de actualización, modernización y el tamaño insuficiente del parque de oficinas. Dichas incorporaciones son necesarias para continuar e impulsar el crecimiento económico de la ciudad.

Retail

Respecto al segmento retail, el informe destaca que en Málaga se están produciendo habitualmente cambios de inquilino en los locales. Durante el año se han registrado un total de 140 cambios de operador, 37 menos que el año anterior. La disponibilidad de locales se concentra principalmente en los ejes comerciales y secundarios. Cabe destacar el incremento de la disponibilidad del Eje comercial Corte Inglés-C.C Larios, incrementándose así en un 11 % más con respecto al año anterior

El descenso sufrido por los operadores en las ventas junto a las rentas €/m²/mes de la zona prime, en máximos históricos, hace necesario reajustar ese gap para acercar los extremos. Este reajuste será más pronunciado en los ejes secundarios, pudiendo llegar hasta un 40% de ajuste, provocando un aumento de la disponibilidad con un carácter más prolongado en el tiempo que en la zona prime, donde se prevé que el retroceso sea menor, en torno al 10%, con un aumento, coyuntural, de la rotación, motivado por la salida de algunos operadores.

En lo que respecta al mercado de inversión, el entorno prime registró en los primeros meses de 2020 su pico en la serie histórica, con 40 millones de euros transaccionados, lo que ha provocado un aumento del interés por sus zonas aledañas.

Logístico

El mercado logístico está teniendo un gran comportamiento a pesar de la actual situación de incertidumbre. El comercio electrónico sigue creciendo (+10 %) y se ha visto muy reforzado durante la pandemia, ya que ha integrado nuevos consumidores a este canal y ha obligado a un gran número de operadores comerciales a posicionarse online para poder llegar a los clientes finales. Todo ello aumenta las necesidades logísticas de un gran número de operadores.

La inmologística se ha convertido en el cisne del mercado inmobiliario de inversión, con gran foco por parte de los fondos internacionales, tanto de aquellos que históricamente se han dedicado a este mercado como de aquellos que están virando a este mercado por su resiliencia y potencial. La presión de fondos de inversión por entrar en el mercado malagueño se ha multiplicado por 10 en el último año, lo que ha permitido cerrar las primeras operaciones en rentabilidad en zonas descentralizadas de la provincia. El efecto de este interés es que las yields se han contraído más de un 12 % en el último año.

En Málaga capital, a lo largo de 2019 se ha sembrado la semilla de dos grandes proyectos logísticos que se culminarán a lo largo de 2020 y 2021, que implicará un incremento de stock de GLA de al menos 70.000 m². Este hecho va a permitir dar un paso adelante a la ciudad y a la Costa del Sol dentro del mercado inmologístico, si bien será insuficiente para cubrir las demandas que el mercado presenta en esta zona de Andalucía, la demanda latente no satisfecha se ha visto incrementada en un 30 %.

En cuanto a rentas, el mercado se consolida con 5€/m² en activos logísticos prime. Si bien es verdad que el Covid ralentiza las operaciones de leasing, como contrapartida dinamiza el mercado de inversión, pues se ha mantenido la actividad en el mercado y cada día son más los operadores e inversores que ponen el foco en Málaga, ya sea como mercado para desarrollar su actividad empresarial como para su actividad inversora.

Mercado hotelero

El sector turístico de Málaga está muy consolidado. En 2019 se alcanzaron los 2,8 millones de pernoctaciones, lo que representa un crecimiento del 75 % con respecto al 2010, más del doble de lo creció la oferta. Durante los últimos años se han puesto en marcha diversos proyectos que sumarán más de 2.000 habitaciones, pasando de 92 establecimientos en 2010 a 118 en 2019, si bien aun hay un interés total por parte de los principales operadores hoteleros por penetrar en el mercado hotelero de la ciudad.

El foco de la inversión hotelera se concentra en el centro de la ciudad si bien a falta de suelos/edificios disponibles cada vez hay más interés en proyectos en la proximidad de la Estación de Alta Velocidad María Zambrano o en la zona Este de la ciudad. En el ejercicio 2019 tuvieron lugar tres transacciones de activos hoteleros y se produjo la apertura de siete nuevos hoteles, operados principalmente por marcas nacionales. El futuro de la ciudad de Málaga es muy alentador y se espera que en los próximos 2-3 años se inauguren 19 nuevos proyectos que contribuirán a convertir a Málaga en un destino urbano de referencia a nivel europeo, en España ya lo es. Al aumentar la oferta, Savills Aguirre Newman prevé una ralentización de los crecimientos de los precios medios por noche (ADR) de las habitaciones a medio plazo.

El bloqueo de fronteras y, por tanto, el freno del turismo internacional y nacional provocaron el cierre temporal de todos los establecimientos hoteleros y hacen prever un año 2020 centrado en la redefinición de estrategias, reformas si se pueden y en la planificación de como atacar con fuerza el año 2021. Dicho esto, desde Savills Aguirre Newman creemos que volveremos a la normalidad sin muchos cambios y tan solo con ciertos ajustes. Algo similar a los protocolos de seguridad que ocurrieron después del 11S en el sector aéreo.

Residencias de estudiantes

Pese a que Málaga es la tercera ciudad universitaria de Andalucía (15 % de estudiantes del total de la comunidad autónoma) el número de camas en residencias de estudiantes es inferior a la media nacional y a la media regional. Esta situación trae consigo un mercado de inversión alcista desde 2017, con un alto interés institucional y un elevado peso promotor. La mayoría de nuevos proyectos de residencias de estudiantes se concentran en la zona de Teatinos (9) y el precio medio al mes por habitación individual con media pensión se sitúa en 760 euros/mes. La ocupación llega al 82 %, siendo en algunos casos del 100 %.

El informe señala que existen cuatro nuevos proyectos de residencias de estudiantes que pueden incorporarse a la ciudad en 2020-21, que suman 1.400 nuevas camas proyectadas. El tamaño de los nuevos proyectos es de 310 camas.

Health Care / Senior Living

El sector sanitario y el orientado a la tercera edad han sido de los segmentos inmobiliarios de mayor crecimiento y desarrollo a nivel nacional durante los últimos años debido al envejecimiento de la población. En la ciudad de Málaga, el segmento del Senior Living o residencias para la tercera edad cuenta desde hace años con 17 hospitales privados y 19 residencias. El informe de Savills Aguirre Newman destaca que, en la ciudad de Málaga, el sector cuenta con pocos operadores internacionales y está poco profesionalizado.

La demanda creciente de plazas hospitalarias y sociosanitarias por el elevado atractivo turístico sanitario en la provincia y la ciudad de Málaga llevó a la implantación de nuevas infraestructuras modernas y más eficientes. En 2019 y primeros meses de 2020, estos nuevos modelos captaron la atención de algunos inversores en la ciudad, que ven en la capital de la Costa del Sol un gran potencial por su calidad de vida y comunicación.

Sobre Savills Aguirre Newman

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Mejor Consultora Inmobiliaria en España por 8º año consecutivo (Fuente: Euromoney® Real Estate a +3.200 directivos).

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