Esta publicación hace una análisis sobre la población de Málaga y sus perspectivas de crecimiento, teniendo en cuenta dos factores: el social -el cambo en la estructura familiar y su consecuencia sobre la demanda de viviendas- y el espacial -incremento de la población del espacio metropolitano y por ende, el aumento de los desplazamientos entre todos los municipios del entorno-.
Para ello se analiza, tanto la evolución demográfica de la población como del comportamiento del mercado de la vivienda, profundizando en el perfil de la oferta y la demanda, ya que ambos son factores de gran importancia para profundizar en las causas de crecimiento demográfico urbano
SÍNTESIS DIAGNÓSTICO:
I.-ESTADO DE LA POBLACION Y PERSPECTIVAS DE CRECIMIENTO
1.- Málaga capital posee una población vinculada de 633 mil habitantes, de los cuales 547 mil son población estable (se encuentran censados en la capital).
En este apartado cabe destacar tres aspectos fundamentales:
El menor ritmo de crecimiento demográfico de Málaga capital, no implica una crisis urbana. El mismo es debido a dos factores: El nuevo modelo demográfico (en el que las familias son más pequeñas) y un nuevo contexto residencial, en el que Málaga irradia parte de su crecimiento poblacional a los municipios de la corona metropolitana.
Los datos del 2004, con 547.731 habitantes censados, reflejan un crecimiento más “alegre” que en años anteriores, debido a la incorporación de inmigrantes extranjeros. También cabe destacar que las tasas vitales y la estructura por edad, son favorables, lo que a corto plazo, mejorará el crecimiento por vía natural.
La ciudad de Málaga soporta una carga de 86 mil personas, vinculadas con la capital por motivos laborales, estudios o por tener en Málaga una segunda residencia. Esto eleva a 633mil, el número de población vinculada.
2.- Málaga y su Área Metropolitana tienen unas perspectivas de crecimiento notables, cifradas para el 2016 en cerca de 900 mil habitantes, incluyendo a la población residente no habitual.
Las interrelaciones existentes entre Málaga y los municipios del espacio metropolitano han motivado que se analice el crecimiento poblacional desde una perspectiva metropolitana.
En este sentido y según los datos del Instituto de Estadística de Andalucía, ( corregidos de acuerdo con el nuevo aporte de inmigrantes) la estimación de crecimiento para el 2016 se cifra en torno a las 752 mil personas, un 11% más que en el 2001. A esta cifra hay que añadir 167.700 personas más en concepto de población vinculada no residente, lo que da una cifra final de 892.700 habitantes, para el 2016 en el Área metropolitana.[1]
3.- El nuevo modelo de familia demanda un mayor número de viviendas.
Las estimaciones apuntan a un incremento de casi el 30% del número de hogares, lo que implica que la población residente en Málaga y el espacio metropolitano pasarán de constituir 217.680 hogares en el 2001 a 278.441 en el 2016.
Tomando como referencia el dato de la población vinculada total, la demanda de vivienda para el 2016 será de 328.441 hogares frente a los 254.000 del 2001.
4.-El crecimiento de Málaga y su entorno dependerá de las oportunidades (oferta) del mercado inmobiliario.
En los últimos años, Málaga irradia parte de su crecimiento a los municipios del espacio metropolitano. Esta tendencia no tiene porqué perdurar, ya que está condicionada por la evolución del mercado de la vivienda.
II.- ESTRUCTURA SOCIAL Y MERCADO DE LA VIVIENDA
1.-El parque de vivienda malagueña está marcado por su amplitud, diversificación y el peso de las viviendas de la década de los 60 y 70
Amplitud
En Málaga existen un total de 217 mil viviendas censadas (sin contar las construidas a partir del 2001) de las que 16.621 corresponde a viviendas de temporada y 26.432 a no ocupadas. De ello se desprende que la media de ocupación por vivienda corresponde a 2,2 habitantes.
Diversificación
El mercado de vivienda es heterogéneo y variado, siendo las diferencias espaciales (el barrio en el que se ubique) las que hacen desigual la calidad de las mismas. Gran parte del parque de viviendas censado (unas 120.000 construidas entre 1960 y 1980), está asociado a la gran expansión urbana de la década de los sesenta, setenta.
2.- El mercado inmobiliario destaca por su dinamismo y sus altos precios
El mercado inmobiliario está integrado por la suma de la vivienda de nueva promoción más la vivienda usada. A continuación se destacan los principales hechos de ambos.
Mercado de Nueva Construcción:
Cada año se construyen unas 5.000 nuevas viviendas y existe un dominio muy elevado de la renta libre
Alza de los precios (en 2004 se contabilizó un incremento máximo con 28% en dos años consecutivos). Cabe destacar que el precio de 2.000 euros/m2, que en el 2001 sólo era superado por el sector centro y el litoral este, lo superan en el 2004 todos los sectores urbanos menos Campanilla y Churriana.
Vivienda Usada
Se caracteriza por la diversidad de su oferta, (mayor gama de precio que no se da en la vivienda de nueva construcción), precios al alza y un mayor número de transacciones, sobretodo en las áreas de coste medio y bajo.
Pese a la diversidad de la oferta, el perfil de vivienda usada se centra en: viviendas sociales de los 60 o 70, en la zona norte o del litoral oeste. Este extracto de la oferta presenta precios más moderados (por debajo de los 1.800 euros el m2 y de los 180.000 euros el precio total de la vivienda en el 2004)
Las viviendas de nivel medio oscilan entre 180.000 a los 240.000 euros (según sus dimensiones). La vivienda usada de calidad es relativamente cara.
Cabe destacar que la nuevas zonas de expansión (Parque Litoral, litoral Oeste, Teatinos) han introducido en el mercado de la reventa viviendas muy nuevas, incluso sin estrenar.
3.-La población tiene dificultad para acceder a la vivienda y roza el límite de su capacidad de endeudamiento.
La estructura económica malagueña tiene ciertas peculiaridades en referencia a ciudades de su rango. Así, cabe destacar como debilidad, la renta baja de la media de la población -un tercio de la población tiene una renta anual de entre 9.400 y 14.100) y sólo otro tercio excedo los 20.000 euros.
Existe un problema de ajuste entre la oferta y la demanda si se compara la capacidad de endeudamientos en función de los salarios, aunque existen factores que mejoran el ajuste y permiten funcionar al mercado.
El actual mercado de vivienda de Málaga “amenaza” el crecimiento demográfico de la ciudad, frente a la zona periurbana.
Las nuevas edificaciones son selectivas en cuanto a la población que puede acceder a ellas. Por ello, gran parte de la población que vive en la ciudad depende del mercado de vivienda usada.
La opción “vivienda usada” no es la preferida para la clase medio y los jóvenes debido a que la oferta barata es de baja calidad y se ubica en barrios socialmente no prestigiosos y por otro lado, las zonas más aceptadas exceden el precio.
El diferencial del precio de la zona periurbana, ha jugado un papel de atracción, satisfaciendo la aspiración de vivienda de nueva edificación, en lugares sin deterioro urbano o sin problemas de identificación social.