El precio medio de la vivienda nueva en Andalucía registra desde máximos una caída del 29,9%
Andalucía
En este informe se detallan las variaciones del valor en todas las Comunidades Autónomas, entre ellas, Andalucía. Así, tal y como recoge el estudio, el precio de la vivienda nueva en las capitales de provincia andaluzas ha disminuido un 6,7% con respecto a junio de 2011 y un 3,6% en los primeros seis meses de 2012, lo que supone, desde máximos, una caída del 29,9% en términos reales. Huelva (-8,5%) y Córdoba (-6,1%) son las provincias que registran una mayor caída en el precio medio de la vivienda durante el primer semestre de 2012, mientras que en Málaga (-2%) y Sevilla (-2,2%) es donde menos desciende.
Por otro lado, Sevilla y Cádiz son las ciudades más caras de la región a la hora de comprarse una vivienda, ya que el metro cuadrado construido cuesta 1.978 y 1.962 euros, respectivamente. En el lado opuesto se encuentran Jaén y Huelva, con 1.380 y 1.442 ?/m2 construido.
Poblaciones de costa
En cuanto a las poblaciones de la costa andaluza, Chiclana de la Frontera (-12,2%) y San Fernando (-9,6%) son los municipios que acusan un mayor descenso en el precio de la vivienda nueva, mientras que en Málaga (-2%) es donde menos cae el coste del metro cuadrado construido.
Por su parte, Marbella (1.964 ?/m2) es la población de costa con el metro cuadrado más caro, superando por primera vez a Cádiz (1.962 ?/m2), que se situaría en el segundo lugar. Por el contrario, El Ejido (1.100 ?/m2) y Algeciras (1.270 ?/m2) son las localidades más asequibles para comprar una vivienda nueva. (Ver datos páginas 13-15 Boletín).
Otras poblaciones
En lo referente a las poblaciones que no son capital de provincia, el Boletín de Vivienda Nueva indica que las poblaciones mayores de 25.000 habitantes donde más ha caído el precio de los inmuebles nuevos es en Chiclana de la Frontera (-12,2%) y San Fernando (-9,6%). En Puente Genil y Úbeda los precios se mantenido sin cambios. (Ver datos páginas 8-12 Boletín).
Resto de España
Los precios de la vivienda libre en Andalucía han registrado en el primer semestre del año una bajada ligeramente inferior a la media nacional, con un -3,6%. La región que ha constatado una mayor disminución del precio de los inmuebles nuevos ha sido Navarra (-9,6%) y La Rioja (-6,9%). Por el contrario, Asturias (-0,8%) y Canarias (-1,5%) son las comunidades donde menos ha descendido el precio de la vivienda nueva.
Evolución
La evolución del mercado continúa la misma tónica de periodos anteriores, con pocas variaciones en el importante stock de viviendas nuevas en venta, cuya absorción en el mercado se dificulta por la evolución general de la economía del país. Se constata, además, una importantísima deceleración de la actividad productiva derivada de la importante reducción de los volúmenes de ventas. Estos procesos son más acusados en las zonas turísticas y en las áreas periféricas de las ciudades medianas.
Los datos del INE indican que el volumen de viviendas iniciadas y terminadas durante el primer trimestre de 2012 es algo más de mitad en el primer caso, y similar en el segundo, respecto al mismo periodo de 2011.
Por su parte, la demanda continúa con un nivel de reducción muy elevado, producido por los altos precios alcanzados, las dificultades de financiación, tanto en la actividad de promoción como en la compra, y el factor de incertidumbre que suponen las noticias que llegan de los diferentes agentes económicos.
Por todo ello, la reducción de precios en las capitales de provincia en este semestre (-3,8%) ha sido más acusada que en el segundo trimestre de 2011 (-1,8%) y en el primero de 2011 (-2,3%). No obstante, estas disminuciones no han sido tan importantes como la registrada en diciembre de 2008, con una variación semestral de -5,5%.
Por último, cabe destacar que se observa un aumento substancial de ofertas de vivienda nueva por parte de las inmobiliarias pertenecientes a entidades de crédito. Dichas ofertas tienen, en general, tendencia a la baja sobre los precios ofertados por los promotores.
Previsiones
A pesar de la caída de las ventas en el mercado inmobiliario, existe una demanda potencial, si bien la importante dependencia de la situación general de la economía y de las posibilidades de financiación para formalizar operaciones hará difícil una reactivación del sector mientras ambos factores no experimenten variaciones importantes al alza.
No es previsible una aceleración inmediata ni a medio plazo en los ritmos de venta, que dependen de varios factores:
La reducción de los precios ofertados por los promotores que está íntimamente ligada a su capacidad de soportar su nivel de endeudamiento.
La estabilidad económica del país en base al crecimiento del PIB y a la disminución del paro (la entrada en recesión de la economía española no augura buenas expectativas en este sentido).
La renta real disponible de las economías familiares para la adquisición de vivienda, que disminuyó en 2011 y tiene expectativas de continuar esa misma tendencia en 2012.
La no intensificación del proceso de desinversión en el sector inmobiliario de viviendas tanto de agentes nacionales como extranjeros.
Conclusiones
El sector inmobiliario parece consolidar la tendencia a la reducción en el nivel de producción de nuevas promociones de vivienda libre, tal y como se puede apreciar en la disminución de los proyectos de vivienda visados por los Colegios Profesionales.
La posibilidad de reactivación está condicionada por la velocidad de absorción del stock actual, una absorción incierta ante la persistencia en la reducción de la demanda, el mantenimiento de las tasas de desempleo y la desconfianza e incertidumbre instalada en la población. A estos factores hay que sumar el endurecimiento de los requerimientos crediticios para la adquisición de una vivienda.
La oferta de vivienda nueva en alquiler, en algunos casos con opción a compra a medio plazo, continúa siendo una alternativa cada vez más apreciada, como alternativa para la colocación de parte de las promociones acabadas que no han vendido todas sus unidades.
La continuación en el proceso de reordenación del sector financiero español, que afecta principalmente a las entidades tradicionalmente más vinculadas a la actividad hipotecaria, con la consiguiente limitación del crédito hasta que finalice la adaptación a la nueva configuración, puede seguir teniendo una importancia considerable en las posibilidades de relanzamiento del sector inmobiliario.
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